#양도세 비과세 조건 정리

 

양도소득세(양도세)는 부동산, 주식, 기타 자산을 매매하거나 양도할 때 발생하는 이익(양도차익)에 부과되는 세금입니다. 하지만 일정한 조건을 충족하면 양도세가 비과세될 수 있습니다. 아래에서는 부동산(주택 및 토지)을 중심으로 한 양도세 비과세 조건을 상세히 정리하겠습니다.

 

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1. 1세대 1주택 양도세 비과세 요건
1세대가 보유한 유일한 주택(1세대 1주택)을 양도할 경우, 아래 요건을 충족하면 양도세가 비과세됩니다.

(1) 1세대 1주택의 정의
1세대: 배우자 및 생계를 같이하는 가족(직계존속, 직계비속 포함)이 동일한 주소에서 거주하는 단위를 의미합니다.
1주택: 세대가 보유한 유일한 주택(주택 수 산정 시 분양권, 입주권, 오피스텔 등 포함 여부 확인 필요).

(2) 비과세 요건
다음 세 가지 조건을 충족해야 합니다.
1. 보유 기간 2년 이상(조정대상지역 내에서는 거주 요건 추가)
2. 양도가액이 12억 원 이하
3. 일정 기간 내 다른 주택 취득이 없을 것(일시적 2주택 예외 인정 가능)

① 보유 기간 요건
​일반적인 경우: 주택을 2년 이상 보유해야 함.
조정대상지역 내 주택: 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주해야 비과세 적용 가능.
비사업용 토지의 경우 5년 이상 보유 필요.

② 양도가액 12억 원 이하
2022년 1월 1일부터 1세대 1주택 양도세 비과세 기준이 9억 원 → 12억 원으로 상향.
12억 원 초과분에 대해서는 양도차익에 따라 세금 부과.

③ 일시적 2주택 허용 요건
1세대 1주택자가 새 집을 먼저 취득한 후 기존 주택을 양도하는 경우, 일시적 2주택 비과세 특례 적용 가능.
신규 주택 취득 후 3년 내 기존 주택 양도 시 비과세
단, 조정대상지역 내에서는 1년 이내 기존 주택을 처분해야 함(2021년 개정).

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2. 1세대 1주택 장기보유특별공제
1세대 1주택 비과세 조건을 충족하더라도 양도 차익이 12억 원을 초과하면 초과분에 대해 양도세가 부과됩니다. 이를 완화하기 위해 장기보유특별공제가 적용됩니다.

 

거주 요건에 따른 공제율 차등 적용
3년 이상 보유 시 적용
보유 기간만 충족: 최대 30% 공제
거주 요건 충족: 최대 80% 공제
(예: 10년 보유 + 10년 거주 시 80% 공제)

 

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3. 기타 비과세 적용 사례
(1) 1세대 2주택이지만 비과세 적용되는 경우
① 혼인으로 인한 1세대 2주택
결혼으로 인해 배우자 소유 주택이 추가된 경우, 혼인일로부터 5년 이내 1주택을 양도하면 비과세.
② 상속으로 인한 1세대 2주택
상속받은 주택은 일정 조건하에 주택 수에서 제외될 수 있음.
수도권 기준으로 공시가격 6억 원 이하(비수도권 3억 원 이하)인 경우 예외 인정 가능.
③ 생업상의 사유로 인한 1세대 2주택
직장이전, 부모 봉양 등의 사유로 이사한 경우 일정 기간 내 기존 주택을 처분하면 비과세 가능.

(2) 기타 특별 비과세 적용 대상
① 농어촌 주택 비과세
수도권 및 도시지역 외의 농어촌 주택을 취득한 경우 기존 주택을 보유한 상태에서 일정 기간 내 매도하면 비과세 가능.
② 문화재·공익사업으로 인한 양도
국가에 의해 수용되는 부동산(공익사업) 및 문화재 등록 주택 등은 양도세 면제 대상.
③ 고향 집(귀농·귀촌) 비과세
일정 요건을 충족하면 귀농·귀촌 목적으로 취득한 주택도 비과세 대상 가능.

 

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4. 양도세 비과세 적용을 위한 유의사항
1. 주택 수 산정 시 분양권, 입주권 포함 여부 확인
2021년 세법 개정으로 인해 분양권도 주택 수에 포함됨.
2. 조정대상지역 내 주택의 경우 2년 이상 거주 요건 필수 확인
3. 양도세 비과세를 위해 계약서 작성 시 주의할 점
계약서 작성일 및 잔금 지급일 기준 확인 필요.
4. 임대주택 등록을 통한 비과세 요건 검토
등록 임대주택은 일정 요건 충족 시 비과세 혜택 가능.

 

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5. 결론
양도세 비과세는 1세대 1주택 여부, 보유·거주 기간, 양도가액 등 다양한 요건을 충족해야 적용됩니다. 특히, 조정대상지역 내에서는 거주 요건이 추가되는 점을 유의해야 합니다.
또한, 일시적 2주택, 상속·혼인 등으로 인한 2주택 예외 조항도 존재하므로 자신의 상황에 맞는 비과세 요건을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 양도세 비과세 규정은 세법 개정에 따라 변동될 수 있으므로, 세무 전문가와 상담을 병행하는 것이 바람직합니다.

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